Wie Viel Sollte ich Zahlen, pro Hektar für Flächen, die in die Seen – Berge-Region von New Hampshire, Roche Immo-Blog

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Post by Chuck Braxton, REALTOR® GRI, Roche Realty Group, Inc. Die heutige Frage kommt von einem potenziellen Käufer von Wohn-land evtl. mit Naturschutz -, Erholungs-und landwirtschaftlichen (“CRA”) das Potenzial, die fragt, “Wie viel pro Hektar sollte ich erwarten, zu zahlen für die Grundstücke in der Lakes & Mountains Region von New
wie viel ist ein Hektar

Post by Chuck Braxton, REALTOR® GRI, Roche Realty Group, Inc.

Die heutige Frage kommt von einem potenziellen Käufer von Wohn-land evtl. mit Naturschutz -, Erholungs-und landwirtschaftlichen (“CRA”) das Potenzial, die fragt, “Wie viel pro Hektar sollte ich erwarten, zu zahlen für die Grundstücke in der Lakes & Mountains-Region in New Hampshire?”

Während ich weiterhin zu sehen, Käufer und Verkäufer nähert sich der Markt für land-dieser Weg, meine Antwort ist einfach dies: “pro Hektar” die Metriken sind ein schlechter Weg, um zu bewerten, den Marktwert von unbebauten Grundstücken. Betrachtung der Preis pro Hektar ist grob irreführend verursacht einen Käufer, um auszuschließen, eine besonders wertvolle Eigenschaft, während gleichzeitig ein Paket, dass hat weniger verdient, sondern ist einfach größer. Oder, anders ausgedrückt, würdest du nicht früher ein neues Auto auf der basis des Preises pro Tasse-Halter!

Die Verkäufer scheinen aufgehängt werden pro Hektar Metriken auch, und das ist vielleicht der Hauptgrund, dass es eine Menge von Inventar land in der region, die nicht verkaufen, weil es überteuert ist 30-50%. Diese überteuerung die Tendenz zugenommen hat, seit meinem 2008-Analysen, wenn Sie viel von dem Inventar war preislich 25-40% über Markt-clearing-Ebenen. Der Bestand der unbebauten Grundstücke zum Verkauf in den meisten der 32 Städte, die ich analysiert, liegt bei etwa 10 Jahren lohnt sich der Vertrieb auf der Grundlage der jährlichen rate des Umsatzes für
die letzten 3-4 Jahre; einige Städte haben so viel wie 30 Jahren Bestand.

Pro Hektar Metriken kann geeignet sein für andere Arten von Käufern, wie z.B. Entwickler -, Holz-Interessen, oder “CRA-Käufer” mit keine Lust für die private Nutzung. CRA-Käufer in der Regel bereit sein, mehr zu zahlen “pro Hektar” als, sagen wir, Holz-Interessen oder-Entwickler für Funktionen wie Lebensraum, Feuchtgebiete, Flussufer und Weideland.

Jedoch, Wohn-Einkäufer (diejenigen, die beabsichtigen zu bauen, aber vielleicht wollen CRA-Funktionen), sollte sich jeder denken Parzelle land als Bauland (sagen wir, eins bis fünf oder sechs Hektar je nach Stadt), ein typischer Wert für das Gebietsschema, dann passen Sie diesen Wert quantitativ pro/con für:

• Die vorherrschende Qualität und Stand der Entwicklung von benachbarten Grundstücken,
• Wasser (Bach, Teich, Feuchtbiotop, See),
• Ansichten,
• Belichtung,
• Hang,
• Road Front & Form,
• Dienstbarkeiten,
• Zugriff
• Utilities,
• Bebaubare?
• Natürliche Ressourcen (z.B. tillable Boden, Holz, Kies)
• Andere persönliche Präferenzen

Der Rest des Paketes (insgesamt Anbaufläche weniger Bauland) ist die “überschüssige Flächen”, die hat eine viel geringere pro Hektar Wert. Wert pro Hektar würde eingestellt werden, die pro/con für einige der gleichen Faktoren, wie das Baugrundstück Teil der Parzelle. Diese “überschüssige Flächen” – Ansatz verwendet wird, von der Grundsteuer Gutachter in der gesamten 32 NH Städte, die ich untersucht habe.

Wir untersuchen jede der Faktoren:

Benachbarte Eigenschaften: Die entscheidende Frage zu benachbarten Grundstücken ist, ob der Staat die Entwicklung und pege im Einklang mit den Nutzungen, die potenziellen Käufer tun würde, die mit dem Thema Immobilien. Wenn die Antwort ja ist, dann wird der Wert des subject-Eigenschaft ist nicht betroffen. Eine Diskussion dazu ist der Artikel mit dem Titel “die Eigentümer eines Unbebauten Grundstück in einer Unterteilung: Going for Gold, oder Halten die Tasche?”, verfügbar unter http://db.tt/lLk0ENh.

Wasser-Funktionen: Dies ist eine der gefragtesten Funktionen bei den Käufern und kann zu einem deutlichen inkrementellen Wert. Der wichtigste Faktor ist, ob das Wasser-feature ist sichtbar von der Baustelle und die Qualität der anzeigen (siehe Ansichten). Es gibt eine Reihe weiterer Faktoren, die Einfluss auf den Wert der Eigenschaft mit einem eigenen Strand an einem See oder Teich in der Artikel behandelt werden “Faktoren, die den Wert von Anwesen am Wasser”, verfügbar unter http://db.tt/Lv1yg2w.

Aber Wasser bietet auch das erstellen von Herausforderungen. Umweltauflagen werden immer mehr anspruchsvolle der stream-Kreuzungen. Wo ein Kanal war einmal befriedigend eine viel teurere bridge-type überqueren kann erforderlich sein, heute. Wasser kann auch verlangen, Pufferzonen und Rückschläge, die möglicherweise Auswirkungen auf die Entwicklung des Eigentums. Schließlich, möglicherweise gibt es Bereiche des schlecht durchlässigen Böden oder vernal pools, die Auswirkungen auf die Entwicklung als gut. Genehmigungen sind erforderlich, um zu füllen
schlecht durchlässigen Bereich oder in Feuchtgebieten.

Views: Views sind eine weitere begehrte Funktion, die hinzufügen können, um den Wert einer Eigenschaft. Dies wird ausführlich in dem Artikel “Was Ist dieser Blick Wert?”, verfügbar unter http://db.tt/JQCxqb9. Eine Verwandte Frage ist, ob die besten Aussichten von den besten Bauplatz und bis zu welchem Grad die Ansicht gesteuert werden kann und aufrechterhalten wird. Dies beinhaltet die Fähigkeit, vegetation zurück, um nachhaltig die Ansicht sowie die Kontrolle über das, was erscheinen mag, oder drängen Sie sich auf den Blick in die Zukunft.

Exposition: Die Kompass-Ausrichtung der Immobilie einen grossen Einfluss auf Sonnenlicht, wind und Aussicht (Näheres siehe Artikel oben). Gepaart mit dem Hang einer Immobilie, sollte dies ein wichtiger Aspekt für die Käufer. Südlicher Exposition ist in der Regel mehr als wünschenswert nördlichen obwohl nördlicher Exposition kann bieten die besten viewscape. Ost versus West Exposition richten sich zu einem gewissen Grad auf die Menge an südlicher Exposition zur Verfügung. Im zentralen NH Breitengraden der Sommer-Sonne auch nördlich von westlich, so dass eine nordwestliche Exposition wird angenehm im Sommer. Die vorherrschenden Winde sind Nordwest und Südwest. Nordwest-Winde werden kälter im Allgemeinen. Große Stürme kommen oft aus dem Nordosten.

Steigung: Prozentuale Steigung ist das Maß für den Aufstieg über den Lauf. Steigungen bis zu 15% (rund 8,5 Grad) sind in der Regel überschaubar. Einige Städte haben Verordnungen, die die Kontrolle der Entwicklung an hängen, die steiler als 15%. Drainage ist ein weiterer Faktor zu berücksichtigen, wenn der Suche Neigung. Wie wird der Fluss von Wasser von einer Straße oder eine andere Eigentum betreffen das Thema.

Road Front & Form: Die gesamte geometrie des Traktes wirkt sich auf den Wert als gut. Beginnen wir mit der Straßen-Fassade. Mehr road frontage bedeutet mehr-Wert, im Allgemeinen. Eine rechteckige Parzelle in der Nähe Platz mehr Wert als ein unregelmäßig Paket oder eines, das, sagen wir, dreieckig, wie das land an der Stelle ist ziemlich nutzlos, in den meisten Fällen. Denn die gesetzlichen Anforderungen sind weniger anspruchsvoll auf Parzellen von mehr als fünf Hektar, die in den 80er Jahren eine Menge von Unterteilungen erstellt wurden, mit schmalen aber tiefen Partien (so genannte “Kegelbahn” lose). Es gibt nicht viel Privatsphäre in der Unterteilung Los, wo die lose sind 150-200 Meter Breite und 1.200 bis 1.400 ft. tief, es sei denn, Sie sind bereit, haben eine lange Auffahrt. So, wie viele gehen für weniger wertvoll als andere. Um gegen diesen trend, Städte mit zoning-Verordnungen erfordern oft die geometrie der lose in neuen Unterteilungen zu haben, eine Tiefe zu Breite-Verhältnis von nicht mehr als 4:1.

Dienstbarkeiten: Eine Dienstbarkeit ist das Recht der anderen, um einige Nutzung der Immobilie. Ein right-of-way ist eine häufige Art von Dienstbarkeit und overhead-utilities sind eine andere. Alle anderen Faktoren gleich sind, ein Paket halbierten durch eine Dienstbarkeit, einen niedrigeren Wert als einer, wo die Dienstbarkeit ist entlang einer Grenze. Werden Dienstbarkeiten erforderlich sein, um den Zugriff auf die Eigenschaft oder Griff-Abfluss aus der Immobilie?

Zugang: Welche Art von Straße-Zugang zur Verfügung? Ein Staat – oder Stadt gepflegt Straße wird sichergestellt, dass Bauunternehmen, Brennstoff-Lieferanten, Feuer Ausrüstung und Krankenwagen-service können Sie die Immobilie. Jedoch, die Einfahrt muss auch langsam genug, so dass die Geräte erreichen die Baustelle.

Kann eine Einfahrt Genehmigung eingeholt, um die Immobilie? Zwei Anliegen der leitenden Person wird eine ausreichende Sichtverbindung und Kontrolle der Entwässerung entlang der Fahrbahn und vom Thema Immobilien.

Eine Klasse-VI-Straße ist eine, die eine Stadt hat gewählt, nicht zu zahlen pflegen. Es ist noch immer ein öffentlicher Weg, so dass Schneemobile und ATVs wird der Zugriff erlaubt. Jedoch, eine privat finanzierte Verbesserungen zu einer Klasse-VI-Straße bedürfen der Zustimmung der Stadt select board. Generell ist die Stadt road agent prüft die vorgeschlagenen Verbesserungen. Einige Städte erlauben, aufbauend auf Klasse VI Straßen, andere nicht.

Wenn die Straße oder rechts vom Weg sind private oder anderweitig geteilt, wie eine Klasse-VI-Straße, was ist die Anordnung für die Erhaltung der Fahrbahn und dem entfernen von Schnee und Eis. Eine private Straße Abkommen kann ein Teil der Sprache, in der eine Urkunde oder restriktive Vereinbarungen, kann es einen Zusammenhang, oder kann es nur sein, ein informeller, freiwilliger Verständnis.

Dienstprogramme: Es sind ein paar elektrische Verteilung utilities-Dienst der Region sowie kommunale Elektro-Abteilungen in ein paar Städten. Jedes Dienstprogramm hat die Bedingungen für die Erbringung von Dienstleistungen und ein Teil einer neuen service kann bereitgestellt werden, ohne zusätzliche Kosten. Erweitern von Elektro-service zu einem remote-Standort kann möglich sein, aber wird vom Käufer bezahlt.

Telefon, Kabel und internet-service-Angebote variieren von Stadt zu Stadt und von Ort als gut.

Wasser und Abwasser-service kann in einigen dicht bebauten vorstädtischen und städtischen Gebieten. Bei privaten Brunnen und septische Systeme sind oft erforderlich. Eine Staatlich anerkannte Abwasser-Beseitigung-system ist erforderlich für jede Struktur, die fließendes Wasser hat. Staatlichen und lokalen Vorschriften für die Konstruktion und installation von septischen Systeme.

Bebaubar? Käufer und Verkäufer Häufig verwenden diesen Begriff, um zu beschreiben, unbebaute Grundstücke. Technisch, Stadt-Beamte sagen, dass jede Sendung ist “baubare”, bis die technischen Auswertungen durchgeführt wurden, die Applikationen zu bauen, und haben abgelehnt worden. Eine Menge, die kleiner ist als erlaubt durch die heutige Stadt Bauvorschriften werden kann “grandfathered,” aber ob es “baubare” benötigen Sie ein Erden-Bewertung, indem Sie eine lizenzierte Klärgrube designer. Wenn es schlecht durchlässigen Böden auf dem Grundstück, diese können, müssen abgegrenzt werden, bevor der septischen design abgeschlossen werden kann. Eine Stadt zoning oder staatlichen regulatorischen Varianz ist möglicherweise erforderlich, um Platz für einen septischen system auf eine bestimmte Eigenschaft.

Abgesehen von staatlichen Vorschriften, beachten Sie, dass die Genehmigungsauflagen und code Durchsetzung Regeln variieren stark zwischen den Städten in der region. Einige Städte geben keine Gebäude erlaubt, die andere nicht tun, code Durchsetzung Inspektionen. Jedoch für Städte mit Genehmigungs-und code Durchsetzung der Regeln, eine Baugenehmigung nicht eingeholt werden können, ohne, dass die vorgeschlagene Gestaltung und Zufahrt ermöglichen. Ein Paket kann nur aufgerufen werden, “baubare” wenn die Baugenehmigung erteilt wird.

In Städten ohne Baugenehmigung und code Durchsetzung von Bestimmungen, eine Staatlich anerkannte septischen system-design (für Gebäude mit fließendem Wasser), die Einhaltung Rückschlag Anforderungen und Einfahrt zu ermöglichen, sind ausreichend, um zu bestätigen, dass sich eine Menge in der Tat bebaubar.

Natürliche Ressourcen: Die Anwesenheit von Holz, tillable Böden oder Schotter auf einem Grundstück kann ein Faktor sein, der den Wert als gut. Bewertung dieser Ressourcen sollte sich auf eine lizenzierte professionelle, die mit dem entsprechenden wissen.

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